ЗАКОНЫ

 

О КОМПАНИИ

НОВОСТИ

МЕНЕДЖМЕНТ
и КОНСАЛТИНГ


ОЦЕНКА ИМУЩЕСТВА

ОФОРМЛЕНИЕ СДЕЛОК
С НЕДВИЖИМОСТЬЮ


ON-LINE ЗАКАЗ УСЛУГ

ON-LINE КОНСУЛЬТАЦИИ

ГОСТЕВАЯ КНИГА

ЗАКОНЫ
info@rosotsenka.ru

2001 © LRB.ru
Карта сайта
Версия для печати


SpyLOG
Ramblers Top100
TopList


МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПРИКАЗ
от 30 октября 1995 г. N 17-115

ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ВРЕМЕННОЙ МЕТОДИКИ ОЦЕНКИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Во исполнение Плана мероприятий Правительства Российской Федерации по реализации Генерального соглашения между общероссийскими объединениями профсоюзов, общероссийскими объединениями работодателей и Правительством Российской Федерации на 1995 год (пункт 26, подпункт 1), утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 14 марта 1995 г. N 254, приказываю:
1. Утвердить прилагаемую Временную методику оценки жилых помещений.
2. Департаменту жилищно-коммунального хозяйства (В.В. Авдеев), Республиканскому управлению технической инвентаризации (С.В. Киселев) довести Временную методику оценки жилых помещений до органов исполнительной власти субъектов Федерации и оказывать им помощь по ее практическому применению.
3. Контроль за выполнением настоящего Приказа возложить на директора Департамента жилищно-коммунального хозяйства В.В. Авдеева.

Министр строительства
Российской Федерации
Е.В. БАСИН


Утверждена
Приказом Минстроя России
от 30 октября 1995 г. N 17-115

ВРЕМЕННАЯ МЕТОДИКА ОЦЕНКИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Временная методика разработана Управлением "Ростехинвентаризация" Департамента жилищно-коммунального хозяйства Министроя России (руководитель темы инж. Киселев С.В.), откорректирована по замечаниям Минфина России и Госкомимущества России.
Указанная Методика рекомендуется для оценки жилых помещений независимо от форм собственности и может быть использована временно, до принятия части второй Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона "Об ипотеке" и Жилищного кодекса Российской Федерации.

1. Общая часть

1.1. Настоящая Временная методика (далее - Методика) разработана во исполнение Постановления Правительства Российской Федерации от 14 марта 1995 г. N 254 "О реализации Генерального соглашения между общероссийскими объединениями профсоюзов, общероссийскими объединениями работодателей и Правительством Российской Федерации на 1995 г." в связи с переходом на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг.
1.2. Методика рекомендуется для оценки жилых помещений независимо от форм собственности.
1.3. Основной целью Методики является решение задач, связанных с определением нижних и верхних границ цен сделок по отчуждению и приобретению жилых помещений.
Область и конкретные цели применения Методики (для целей купли-продажи, мены, дарения, взимания госпошлин за удостоверение сделок, регистрацию сделок и др.) определяются пользователями самостоятельно, исходя из соответствия расчетных принципов, предусмотренных в Методике, граничным условиям и целям конкретной оценки.
1.4. Методика не преследует цели стандартизации понятий, применяемых при оценке недвижимости.
Методика использует понятия, применяемые в законодательстве Российской Федерации, обычные термины, применяемые в математической статистике, и системные термины, применяемые в нормативных документах по инвентаризации жилищного фонда.
1.5. Методика содержит необходимый для оценки минимум из соответствующих разделов математической статистики, экономики и права, более детальное изучение которых специалистами предполагается.

2. Основные понятия массовой оценки недвижимости и статистики

2.1. Недвижимость:
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (ст. 130 ГК РФ).
2.2. Неделимая вещь:
Вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой (ст. 133 ГК РФ).
2.3. Сложная вещь:
Если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь).
Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное (ст. 134 ГК РФ).
2.4. Главная вещь и принадлежность:

Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (ст. 135 ГК РФ).
2.5. Назначение жилого помещения:

Жилые помещения предназначены для проживания граждан (ст. 288 ГК РФ).
2.6. Квартира как объект права:
Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289 ГК РФ).
2.7. Цена:
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченным на то государственным органом.
В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условия договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (ст. 424 ГК РФ).
2.8. Строение, сооружение:
Единица строительной продукции, признанная в административном порядке пригодной для использования по конкретному назначению, соответствующему землеотводной и проектной документации.
2.9. Конструктивные и функциональные части строения, сооружения:
Конструктивные части строения, сооружения (основание, фундамент, несущие и ограждающие конструкции, полы, отделочные улучшения, инженерные коммуникации и устройства) образуют строение как структурно неделимую многофункциональную вещь.
Функциональные части строения, сооружения (точки, линии, площади и объемы конкретного назначения) образуют строение как функционально делимую сложную вещь.
Конструктивные и функциональные части являются самостоятельными объектами права и самостоятельными объектами оценки.
Конструктивные части имеют физический износ.
Функциональные части имеют моральный износ.
2.10. Жилое строение:
Строение, более половины площадей и объемов которого предназначены для проживания и/или обслуживания помещений проживания граждан, относится к жилым.
Площади и объемы строения, функциональное (не техническое) назначение которых в административном порядке не признано и/или не утверждено (площади фасадов, кровли, чердачные и подвальные объемы), объектами права и объектами оценки не являются.
2.11. Нежилое строение с жилыми помещениями:
Строение, площади и объемы жилых помещений которого составляют менее половины иных функциональных площадей и объемов строения, относятся к нежилым строениям с жилыми помещениями.
2.12. Жилая квартира:
Конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования, имеющая хотя бы два функциональных объема (комнаты) и не имеющая в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования).
2.13. Жилая комната:
Конструктивно обособленная неделимая функциональная часть квартиры, площадь которой в соответствии с правилами государственного учета учитывается в составе жилой площади квартиры.
Площадь жилой комнаты или жилых комнат квартиры является площадью основного (главного) назначения.
2.14. Вспомогательные помещения квартиры (принадлежности жилых комнат):
Конструктивно обособленные неделимые функциональные части квартиры (принадлежности площади основного назначения), площадь которых в соответствии с правилами государственного учета учитывается в составе общей площади квартиры.
Назначение вспомогательных помещений предусматривается проектом и признается в административном порядке.
Вспомогательные помещения, назначение которых не указано в проекте и/или не признано в административном порядке, объектами оценки не являются.
2.15. Статистическая совокупность:
Множество однородных по качеству элементов (строений, помещений, площадей и объемов конкретного назначения), рассматриваемое как целое.
2.16. Единица совокупности:
Единичный элемент, принадлежащий данному множеству.
2.17. Генеральная совокупность:
Множество всех единиц совокупности с заданным определяющим признаком (множество однокомнатных квартир, множество домов со стенами из кирпича и т.д.).
Число единиц генеральной совокупности определяется по результатам сплошного статистического обследования.
2.18. Выборочная совокупность, выборка:
Подмножество нескольких (двух и более) единиц совокупности, входящих в генеральную совокупность.
Серия испытаний единиц совокупности.
2.19. Случайная выборка:
Подмножество генеральной совокупности, единицы которого выбраны с соблюдением принципа случайности.
2.20. Объем выборки ("n"):
Число единиц генеральной совокупности, вошедших в выборку.
Число испытаний, оценок признака.
Объем выборки, достаточный для оценки какого-либо признака с заданной точностью, определяется опытным путем или задается методикой оценки.
Объем выборки, достаточный для взаимопогашения случайностей и получения статистических характеристик закономерного характера, равен 30. Выборка такого объема называется малой. Характер распределения значений признака в малых выборках приближается к нормальному с ростом числа испытаний.
Минимальный объем выборки, позволяющий получить средние значения признака с указанием доверительных вероятностей, равен 5. Выборки такого объема называются сверхмалыми. Распределение значений признака в таких выборках характеризуется распределением Стьюдента.
2.21. Оцениваемый признак (x):
Свойство, качество, которому соответствует каждый элемент генеральной совокупности, создающее однородность совокупности по данному признаку или качеству.
Размах вариации признака (от минимального до максимального значения) определяется по результатам опытных испытаний.
Размер (величина) признака, определенный в результате одного испытания, называется вариантой и обозначается "x".
2.22. Конструктивная модель строения:
Перечень конструктивных физических элементов строения, определяющий конкретный класс конструктивно неотличимых строений (с однотипными фундаментами, однотипными несущими и другими однотипными конструкциями).
2.23. Функциональная модель строения, помещения:
Упорядоченный по важности перечень эксплуатационных, потребительских свойств (признаков) строения, определяющий конкретный класс функционально неотличимых строений, помещений.
2.24. Статистическое испытание:
Обследование единицы генеральной или выборочной совокупности с целью определения (оценки) изучаемого признака.
Серия испытаний образует выборку объемом "n", а результаты испытаний группируются в вариационный ряд.
2.25. Вариационный ряд:
Упорядоченный перечень (от минимального значения до максимального или наоборот) оценок признака, полученных в результате испытаний каждой единицы обследуемой совокупности.
2.26. Средняя величина:
Обобщающая характеристика совокупности фактов, полученная по результатам единичных испытаний.
В средней величине проявляется действие закона больших чисел, ограничивающее случайности путем их взаимопогашения.
2.27. Частота:
Повторяемость численного значения (оценки) признака в серии испытаний. _
2.28. Средняя арифметическая (x):
Частное от деления суммы оценок признака отдельных испытаний на число испытаний.
_
x = Ex / n ("E" здесь и далее знак суммы)

2.29. Мода (Mo):
Численное значение признака в серии испытаний (в вариационном ряду), имеющее наибольшую частоту.
2.30. Медиана (Me):
Численное значение признака в вариационном ряду, делящее его на две равные по числу испытаний части.
2.31. Размах вариации:
Разность между наибольшим и наименьшим значением признака.
2.32. Отклонение от средней арифметической
_
(x - x = s):
Разность между значением средней арифметической и результатом отдельного испытания.
2.33. Дисперсия (q2):
Средняя арифметическая квадратов отклонений.
q2= E s2/ n
2.34. Среднее квадратичное отклонение (q):
Величина, характеризующая среднее отклонение вариант вариационного ряда от средней арифметической, равная корню квадратному из величины дисперсии.
2.35. Средняя ошибка выборки ("m"):
m2=Q2/n, где:
Q2- дисперсия генеральной совокупности,
n - объем конкретной выборки (число испытаний).
Соответственно,
m = Q / Yn
Генеральные средние (дисперсия и квадратичное отклонение) при оценке всегда неизвестны, в силу чего за величину Q принимают среднее значение по результатам нескольких опытных выборок (см. правило сложения дисперсий). В общем случае при оценке спор сводится к сравнению двух независимых оценок.
Так, при сравнении оценок двух независимых экспертов, полученных выборочным путем, т.е. при сравнении двух средних, оценщик вынужден либо одну из них (хотя бы и свою) принимать за генеральную среднюю, либо рассчитать общую средневзвешенную для двух выборок и затем рассчитать среднюю ошибку либо одной оценки относительно другой, либо каждой из ошибок относительно общей средней.
В любом случае, квадрат средней ошибки (m2) представляет собой дисперсию средних, а ошибка (m) - квадратичное отклонение конкретной средней от квазигенеральной.
Практическая направленность данной Методики не предполагает проведение оперативных выборок большого объема с проведением детального статистического анализа.
В Методике принято, что разница выборочных средних (т.е. оценок) двух независимых экспертиз (экспертов), деленная на корень квадратный из числа испытаний конкретных из двух сравниваемых выборок, и является точностной характеристикой конкретной выборки. Иначе говоря, из двух выборок (двух оценок) предпочтение должно отдаваться выборке большего объема. Если данный количественный критерий одна из спорящих сторон ставит под сомнение, тогда следует рассчитать общую среднюю для двух выборок (средневзвешенную среднюю, рассматривая две выборки как одну) и затем сравнить отклонение каждой из двух оценок от общей средней.
2.36. Плотность распределения значений изучаемого признака. Распределение:
Два параллельных ряда, один из которых содержит упорядоченные значения признака, а второй - соответствующую каждому значению частоту появления, а также график этого соотношения.
Основные типы распределений, встречающиеся при оценке недвижимости:
нормальное распределение, отражающее действие закона больших чисел,
распределение Стьюдента,
распределение Пуассона, отражающее действие закона малых чисел.
2.37. Парная корреляция:
Теснота связи двух явлений. Характеризуется коэффициентом корреляции.
При прямо пропорциональной функциональной зависимости коэффициент корреляции равен 1.
При обратно пропорциональной функциональной зависимости коэффициент корреляции равен -1.
При прямо пропорциональной корреляционной зависимости коэффициент корреляции равен 0 при отсутствии связи и стремится к 1 при увеличении тесноты связи.
При обратно пропорциональной корреляционной зависимости коэффициент корреляции равен 0 при отсутствии связи и стремится к -1 при увеличении тесноты связи.
2.38. Линия регрессии, регрессия:
График зависимости значений одного признака от другого.
Эмпирическая регрессия строится по данным отдельных испытаний.
Теоретическая регрессия строится как обобщение эмпирических данных в форме математического уравнения.

3. Основные правила оценки и контроля качества

3.1. Объектом оценки (единицей выборки) является отдельная квартира.
Комната в квартире, как имущество, не подлежащее выделу в натуре, оценивается по долевому принципу (см. раздел 8).
Оценка квартиры признается равной средней оценке (средней арифметической) данной или аналогичных однотипных квартир по результатам случайной выборки объемом не менее 5 испытаний.
Если полученная при этом средняя ошибка выборки не соответствует требованиям пользователя или заказчика оценки, то для повышения точности в два раза число испытаний следует увеличить в четыре раза.
3.2. Задачей оценки является определение цены спроса и/или цены предложения, и/или цены сделки на конкретную квартиру, на конкретную дату или конкретный период "T", исходя из ее равноценности с квартирами данного типа.
Данная Методика предусматривает, что оцениваемая квартира задает все параметры однородности будущей выборки, но сама не обязательно входит в эту выборку.
Цена может определяться как на квартиру в целом, так и в расчете на 1 кв. м общей площади квартиры.
Классификация всех квартир на конкретной территории с последующим определением цены квартир по каждому классу выходит за рамки данной Методики.
3.3. В пределах данной Методики две квартиры признаются равными по цене, если совпадают конструктивные модели домов, в которых расположены квартиры и функциональные модели квартир по первым 10 свойствам, упорядоченным на конкретную дату.
К примеру, все типовые однокомнатные квартиры в жилом доме, построенном по типовому проекту, и расположенные на первом этаже, признаются равными по цене, если функциональная модель "однокомнатная квартира" не содержит свойства, превращающего данные квартиры в неоднородные (неравноценные).
Данная Методика в качестве примера предусматривает следующий перечень и упорядочение свойств в функциональной модели "m-комнатная квартира":
3.3.1. Месторасположение строения.
3.3.2. Капитальность строения.
3.3.3. Общая площадь.
3.3.4. Жилая площадь.
3.3.5. Площадь кухни.
3.3.6. Этажное расположение квартиры.
3.3.7. Количество проходных комнат.
3.3.8. Высота помещений (этажа).
3.3.9. Количество балконов, лоджий.
3.3.10. Наличие телефона.
Предполагается, что квартира оборудована другими обычными для данной местности удобствами, важность которых учитывается комплексно, без упорядочения.
Перечень и упорядочение первых десяти свойств модели определяется экспертным путем или путем взвешивания по вероятности занятия первого места в публикациях.
Данная Методика предусматривает составление функциональной модели только для обеспечения и подтверждения однородности выборочной совокупности на дату оценки и не предусматривает использование модели для аналитических расчетов (расчетов и построений теоретических линий регрессии, трендов и др.).
3.4. Выборочная совокупность должна состоять из объектов, соответствующих требованиям по п. 3.3 данной Методики. При этом:
3.4.1. Строения, в которых расположены оцениваемые объекты, должны территориально располагаться в одной оценочной зоне, характеризуемой равенством налога на земельные участки, транспортной удаленностью и экологическими условиями. В любом случае они должны располагаться в радиусе не более 500 метров от оцениваемого объекта.
3.4.2. Капитальность строения принимается по классификации, принятой в действующих строительных нормах.
При прочих равных условиях квартиры признаются равными по цене, если расположены в строениях одного класса капитальности.
3.4.3. Общая жилая площадь и площадь кухни в выборочных квартирах считаются равными, если отличаются на величину не более 1 кв. м от соответствующих площадей оцениваемой квартиры.
3.4.4. Этажное расположение квартиры учитывается в следующих трех интервалах: первый этаж, этаж кроме первого и последнего, последний этаж. Квартиры в пределах данных интервалов при прочих равных показателях признаются равными по цене.
3.4.5. Квартиры, отличающиеся по высоте помещений в пределах плюс - минус 10 см, при прочих равных условиях признаются равными по цене.
3.4.6. При возможности установки телефона цена квартиры с телефоном принимается выше цены аналогичной квартиры без телефона на величину, равную затратам на установку телефона.
При невозможности установки телефона квартиры без телефона признаются неравноценными (неоднородными) квартирам с телефоном, т.е. должны оцениваться по отдельным выборкам.
3.5. Функциональная модель ("квартира") должна составляться на начало каждого года оценки.
При изменении перечня или упорядочения свойств функциональной модели оценщик должен самостоятельно установить интервалы однородности, исходя из местных условий.
3.6. При проведении статистического обследования оценщик должен учитывать, что наименее трудоемким является сбор информации о ценах предложения, а определение цен сделок по документам (договорам купли-продажи, мены, дарения и др.) требует дополнительных проверок.
Сбор информации о ценах предложения производится так же, как и о ценах спроса, с учетом особенностей, указанных в разделе 5.
Сбор информации о ценах сделок данной Методикой не предусматривается, а цена сделок определяется расчетным путем из соотношения цен спроса и цен предложения (см. раздел 6).
3.7. Результатом каждого отдельного испытания является соответствующая определяемая цена квартиры (цена спроса, цена предложения) в рублях (далее - "цифра").
Цифра может быть получена следующими, равнозначными в пределах данной Методики, способами:
3.7.1. Как оценка оцениваемой или равноценной ей квартиры случайно выбранного эксперта, названная им на основе своих расчетов, опыта и интуиции, данная им без консультаций и вне контактов с другими экспертами.
Под "экспертом" понимается либо специалист - оценщик (в т.ч. специалист бюро технической инвентаризации, БТИ), либо конкретный покупатель (продавец, при определении цены предложения).
3.7.2. Как справочная цена на аналогичный объект, т.е. цена, названная в различных объявлениях, в т.ч. в средствах массовой информации, в рекламных проспектах, в специализированных изданиях.
3.7.3. Как любая, случайно выбранная из промежуточных между стартовой и продажной, на открытом аукционе по розничной продаже нескольких квартир (данная цифра может быть и ценой предложения, и ценой спроса. При продаже одной квартиры данная цифра может быть только ценой спроса.).
3.7.4. Как известная цена эквивалентна по факту или конкретному объявлению об обмене.
3.8. При числе испытаний более 10 цифры отдельных испытаний группируются в одношаговые закрытые интервалы (от величины "А" до величины "Б" включительно), которым сопоставляется частота появления цифры в данном интервале. К примеру, цифры трех испытаний 1,12 млн. руб., 1,21 млн. руб., 1,25 млн. руб. можно объединить в один интервал от 1,1 до 1,3 млн. руб. включительно (т.е. величина 1,31 попадает в другой интервал) сопоставить ему частоту 3, т.е. число испытаний, объединенных в данном интервале.
Шаг интервала определяется с таким расчетом, чтобы исключить в вариационном ряде резкие скачки нарастания частот.
3.9. Средняя ошибка оценки зависит от степени качественной однородности единиц выборки и характеризуется дисперсией. Чем однороднее совокупность, тем меньшее число испытаний требуется для достижения точности.
Для правильной оценки результатов и контроля качества следует иметь в виду, что средняя текущая цена (любая, в т.ч. спроса, предложения и др.) всегда и неизбежно носит вероятностный, случайный характер в силу зависимости не только от прошлых фактов (стоимости), но и в силу зависимости от ожидаемых будущих выгод.
Генеральная средняя сомнению не подвергается как факт, тогда как выборочная средняя может быть подвергнута сомнению на предмет соответствия генеральной средней и на предмет несоответствия ожиданиям заказчика.
Данная Методика предусматривает возможность контроля качества оценки только на предмет соответствия генеральной средней по следующим параметрам:
по степени однородности единиц выборки,
по датам проведения испытаний,
по наличию арифметических ошибок,
по наличию систематических и случайных ошибок ненаправленного характера,
по достаточности объема выборки для обеспечения точности, заданной заказчиком.
3.9.1. Однородность выборки должна задаваться заказчиком по параметрам оцениваемой квартиры в разрезе свойств функциональной модели. Отсутствие сравнительной базы, т.е. неопределенность потребительских свойств оцениваемой квартиры, исключает контроль качества по параметру однородности.
3.9.2. Оценка, данная на неопределенную дату или период, лишена смысла.
Если оценка дается на конкретную дату, то при прочих равных условиях она признается качественной по критериям, указанным в п. 2.35 данной Методики.
Если оценка дается на некоторый период "T", то дополнительно следует проверить разность оценок на начало и на конец периода.
3.9.3. Наличие арифметических ошибок проверяется повторным независимым счетом с точностью до первого знака после запятой.
3.9.4. Контроль систематических и случайных ошибок является внутренним контролем исполнителя и должен осуществляться им самостоятельно путем сравнения знаков отклонения своих оценок от оценок, произведенных другими оценщиками.
3.9.5. Объем "n" выборки для достижения точности "M", требуемой заказчиком определяется по формуле:
n = q2/ M
Генеральные средние и дисперсия q2при оценке квартир неизвестны в силу практической невозможности сплошной одновременной оценки всех однородных квартир.
При задании точности заказчик должен указать либо число требуемых испытаний, либо относительную точность в процентах. В противном случае контроль качества оценки по данному параметру невозможен и сводится к контролю качества оценки по результатам двух независимых выборок (см. п. 2.35).

Далее >>>

Лучший автопарк в городе. Хорошие пассажирские автобусные перевозки через alladin-auto.ru/. , ,
, ,