|
|
КОМИТЕТ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО ЗЕМЕЛЬНЫМ РЕСУРСАМ
И ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВУ
ПИСЬМО
от 14 июня 1996 г. N 1-16/1240
О МЕТОДИЧЕСКИХ РЕКОМЕНДАЦИЯХ
ПО КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ ЗЕМЛИ
В соответствии с пунктом 4 Постановления Правительства Российской Федерации от 3 ноября 1994 г. N 1204 "О порядке определения нормативной цены земли" направляем "Временные методические рекомендации по кадастровой оценке стоимости земельных участков" для практического использования.
Примечание.
Постановление Правительства РФ от 03.11.94 N 1204 утратило силу в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 15.03.97 N 319.
Председатель Комитета
Н.В.КОМОВ
Утверждаю
Заместитель Председателя
Комитета РФ по земельным
ресурсам и землеустройству
П.Ф.ЛОЙКО
ВРЕМЕННЫЕ МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
ПО КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
I. Общая часть
Методические рекомендации подготовлены в соответствии с пунктом 4 Постановления Правительства Российской Федерации от 03.11.94 N 1204 "О порядке определения нормативной цены земли", носят рекомендательный характер и предназначены для использования органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления в качестве единой методической основы, для установления уровня рыночных цен на земли различного целевого назначения соответствующих территорий.
Результаты земельно - оценочных работ используются при принятии решений о повышающих и понижающих коэффициентах в расчетах нормативной цены земли, для целей налогообложения в случаях, установленных законодательством, а также в качестве ориентира рыночной стоимости земельных участков заинтересованными сторонами при установлении цен предложений на конкурсах и аукционах, инвестировании в производственную и иную деятельность, аренде земли, ипотеке, эмиссионном обеспечении и в других случаях, возникающих при гражданском обороте земель.
В данных Методических рекомендациях изложены основные положения методов оценки стоимости земли, учитывающие реальную интенсивность рынка недвижимости, базирующиеся на кадастровой информации о землях административно - территориальных образований и привлекаемой информации из других источников, характеризующей рынок земли и иной недвижимости.
Единая методологическая основа земельно - оценочных работ позволит создать систему оценки земли, которая включает в себя следующие основные элементы:
информация кадастровых регистров о правовом режиме и качественных характеристиках земельных участков;
привлекаемая из иных источников информация о сделках с земельными участками и информация о рынке земли и иной недвижимости;
кадастровая оценка стоимости земли по оценочным зонам и земельным участкам;
кадастровые карты и регистры стоимости земли.
Система оценки земли предполагает также организацию деятельности в области кадастровой оценки и переоценки земли, включая систему подготовки и переподготовки кадров и материальное обеспечение земельно - оценочных работ, не рассматриваемых в настоящих Рекомендациях.
Изложенные методы оценки учитывают отечественный опыт землеустроительных организаций Роскомзема по массовой оценке земель сельскохозяйственного назначения и мировой опыт оценки земли в условиях функционирования рыночной экономики. В связи с этим предлагаемые к применению принципы, методы и приемы оценки носят рекомендательный и временный характер, так как наличие теневого рынка, отсутствие достоверных данных о сделках с земельными участками, о результатах хозяйственной деятельности предприятий, использующих землю, неадекватность затрат и эффектов при улучшении земель, не позволяет механически переносить принятые в международной практике принципы и методы оценки земли. В связи с этим данные Рекомендации подлежат уточнению по мере накопления отечественного опыта стоимостной оценки земли и иной недвижимости для налогообложения и иных целей.
II. Основные методические положения
2.1. Земельный участок или права на него и произведенные на нем улучшения (планировка поверхности, мелиорация, дороги, коммуникации, многолетние насаждения, здания, сооружения и другие объекты), перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно или без них - наиболее распространенный объект недвижимости. К земельному участку как объекту недвижимости могут быть присовокуплены объекты недр, обособленные водные объекты, леса и другие объекты.
Кроме физических параметров и характеристик земельный участок, как объект недвижимости, имеет правовой режим, существенным образом влияющий на его идентификацию и оценочную стоимость.
К характеризующим правовой режим признакам земельного участка относятся: категория земель, в границах которых расположен земельный участок, цель использования земельного участка, форма собственности, сервитуты, обременения и ограничения вещных прав на него.
2.2. Ограниченный характер предложения прав на земельные участки в связи с невозможностью воспроизводства земельного участка как объекта недвижимости, полезность (доходность) использования участков как объектов производственно - хозяйственной или иной деятельности и покупательная способность участников земельного рынка постоянно репродуцируют стоимость земельных участков.
Стоимость земельного участка или прав на него измеряется текущей стоимостью будущих выгод, основанных на праве собственности или иных правах на земельный участок.
Выгоды от прав на земельный участок реализуются на протяжении гораздо более продолжительного периода времени чем от прав на улучшения (здания, сооружения и т.д.) земельного участка, имеющих ограниченный срок службы.
В связи с этим к текущей стоимости земельных участков не применимы понятия износа и амортизации в отличие от текущей стоимости улучшений, которая в конце срока их эксплуатации равна нулю или отрицательному значению (в связи с предстоящими затратами на расчистку земельного участка и утилизацию улучшений).
2.3. Благодаря особенностям земельных участков каждый из них имеет уникальное, присущее только ему местоположение. Данное обстоятельство используется для идентификации всех иных объектов недвижимости на земле.
Уникальные свойства земли как с теоретической, так и с практической точек зрения позволяют говорить о стоимости собственно земельного участка отдельно от стоимости осуществленных на нем улучшений и оценивать вклад, который вносят эти улучшения или собственно земельный участок в общую стоимость объекта недвижимости.
2.4. Отдельная оценка стоимости собственно земельного участка особенно необходима в переходный период к рыночной экономике, так как этот методический подход к оценке объектов недвижимости позволяет с относительно меньшими затратами средств и времени:
- способствовать процессу рыночного ценообразования;
- обеспечивать в более короткие сроки возврат бюджетных средств муниципалитетов на осуществленное ими благоустройство и общественные улучшения в связи с повышением (благодаря им) стоимости земли и иной недвижимости при организации налогообложения от их стоимости;
- объективно оценивать реальный ущерб, упущенную выгоду и иные компенсационные выплаты в случаях, предусмотренных законодательством;
- устанавливать заинтересованными сторонами договорные цены, включая арендную плату, размер ипотечного кредитования и т.д.
III. Виды стоимости земельного участка
В зависимости от предполагаемого характера дальнейшего использования земельного участка рекомендуется выделять два широких типа оценочных стоимостей:
стоимость в использовании;
стоимость в обмене (меновая стоимость).
3.1. Стоимость в использовании
3.1.1. Стоимость в использовании является стоимостью для конкретного пользователя или их группы и основана на индивидуальных результатах пользования в форме дохода, полезности или удобств.
Стоимость в использовании применяется при оценках эффективности реконструкционных и мелиоративных программ без предполагаемой смены субъекта или субъектов прав на землю и сохранения неизменным дальнейшего (сельскохозяйственное или иное) использования земель.
3.1.2. Стоимость в использовании определяется также в случае оценки вклада земельного участка в стоимость предприятия в целом, как имущественного комплекса, без учета его наиболее эффективного использования или величины денежной суммы, которая могла бы быть получена от его полной или частичной продажи.
Поскольку стоимость в использовании определяется субъективными предпочтениями того или иного владельца относительно возможностей дальнейшего использования земли и исчисляется по индивидуальным результатам данного использования, ее считают субъективной стоимостью.
3.1.3. Одним из употребляемых на практике видов стоимости в использовании является инвестиционная стоимость, как стоимость оцениваемой собственности для конкретного инвестора. Инвестиционная стоимость в денежном выражении представляет собой наивысшую цену, которую может заплатить инвестор за капиталовложения, принимая во внимание ожидаемую от них доходность с точки зрения инвестиционных целей.
Стоимостью в использовании является и учетная (балансовая) стоимость основных средств производства, в том числе и прав на землю.
3.2. Стоимость в обмене
3.2.1. Стоимость в обмене - это стоимость, возможная к получению в условиях свободной продажи земельного участка на свободном, открытом и конкурентном рынке в условиях равновесия спроса и предложения. При этом предполагается возможность изменения существующего использования земельного участка на наиболее эффективное, в результате которого стоимость объекта будет максимальной.
Поскольку стоимость в обмене является объективной для всех участников рынка в целом и определяется с учетом более широкого круга реальных экономических факторов, действующих на рынке, этот тип стоимости (в отличие от стоимости в использовании) называют объективной оценочной стоимостью объекта недвижимости на конкретную дату.
3.2.2. Основным видом стоимости в обмене является рыночная стоимость. Рыночная стоимость определяется как расчетная величина, равная денежной сумме, за которую имущество или права на него может переходить из рук в руки на дату оценки между покупателем и продавцом в результате добровольной коммерческой сделки. При этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.
Из данного определения вытекает, что рыночная стоимость определяется при соблюдении условий:
участок может быть свободно отчужден и продан на открытом рынке;
участок выставлен на открытом рынке достаточное время, чтобы быть доступным для потенциальных покупателей, а сделка купли - продажи совершается в оптимальный для продавца и покупателя момент;
покупатели и продавцы в условиях конкуренции действуют независимо друг от друга и добросовестно, достаточно информированы для принятия решений и действуют без сговора, мошенничества, искажений или сокрытия данных об объекте или характера сделки, не испытывая незаконного давления; покупатели и продавцы имеют типичные побуждения, т.е. они действуют, не испытывая незаконного давления или влияния чрезвычайных обстоятельств;
оплата сделки производится в денежной форме или денежным эквивалентом в соответствии со стандартами, принятыми на местном рынке и с типичными условиями финансирования.
3.2.3. Рыночная стоимость земельного участка в условиях становления рыночных земельных отношений является оценочной категорией и фиксируется в земельном кадастре как одна из характеристик землепользования.
3.2.4. Рыночная стоимость устанавливается при кадастровой оценке земельных участков, находящихся как в пассивном использовании (не приносящих доход), так и земельных участков, внесенных в активы предприятий (приносящих доход).
3.2.5. Рыночная стоимость земельного участка более точно, чем другие характеристики, отвечает условиям и целям:
налогообложения;
ипотечного кредитования;
компенсационных выплат;
предложения стартовых цен на конкурсах и аукционах;
вложения капитала при совершении сделок купли - продажи, заключении договоров аренды, ренты, пожизненного содержания, мены, внесения прав на землю в уставные фонды.
IV. Основные принципы оценки рыночной стоимости недвижимости
4.1. Теоретической основой оценки стоимости недвижимости является унифицированный набор оценочных принципов, выработанный в процессе мировой и отечественной практики участниками рынка недвижимости.
Это принципы: принцип спроса и предложения, вклада, наилучшего и наиболее интенсивного использования, конкуренции, замещения, сбалансированности и соответствия, ожидания.
4.2. Принцип спроса и предложения
Предложение - количество объектов, имеющихся в наличии на рынке для продажи по конкретной цене. Спрос - количество объектов, которые покупатели готовы купить по конкретной цене.
Соотношение спроса и предложения (эластичность) определяют текущий уровень цен на объекты недвижимости. Существуют три пограничных состояния:
равновесие, когда спрос равен предложению и цены имеют общественно - нормальный уровень (адекватны цене производства и средней норме прибыли);
спрос определяет предложение, что порождает спекулятивное ожидание и сверхнормальный рост цен продажи участков и других объектов недвижимости;
предложение определяет спрос, что соответствует депрессивному состоянию как земельного рынка, так чаще всего и экономики в целом и ведет к резкому снижению цен.
Все три состояния носят циклический характер и в условиях устойчивой рыночной экономики предопределены множеством факторов - покупательской способностью населения, демографическими изменениями, состоянием денежного рынка, спецификой отраслевых характеристик объектов недвижимости и т.п.
4.3. Принцип вклада
Стоимость любого отдельного элемента (составной части) объекта недвижимости определяется его вкладом в общую стоимость объекта или размером ее уменьшения при его отсутствии. Вклад - добавление к стоимости объекта недвижимости в целом, которое привносит увеличение доходности, но не фактические затраты на этот элемент как составную часть объекта недвижимости.
Реализация принципа вклада невозможна без представления того, что стоимость объекта недвижимости является суммой стоимости собственно земли и затрат на строительство зданий и сооружений или более точно - суммой стоимости земли плюс стоимость улучшений (зданий и сооружений) с учетом их износа.
Отдельная оценка рыночной стоимости собственно земельного участка и рыночной стоимости иных объектов недвижимости, расположенных на нем, требуется во многих случаях: при налогообложении земли и улучшений по различным ставкам, для оценки рыночной стоимости дорог, водопроводных, канализационных и иных сетей, установлении арендной платы за землю и улучшения при различных субъектах прав на них, расчете компенсационных выплат и т.д.
4.4. Принцип наилучшего и наиболее интенсивного использования
Наилучшее и наиболее интенсивное использование определяется как наиболее вероятное использование земельного участка (как составной части объекта недвижимости), являющееся физически возможным, экономически эффективным и юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной.
Земельные участки в случае снижения эффективности их использования меняют свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий, сооружений и других улучшений, так и в результате изменения состояния рынка недвижимости.
В соответствии с этим текущее использование земельного участка с улучшениями будет обеспечивать максимальную стоимость объекта недвижимости до тех пор, пока стоимость собственно земельного участка при его ином использовании без стоимости улучшений не превысит общую стоимость недвижимого имущества (земли и улучшения) при текущем использовании на величину, равную стоимости утилизации улучшений.
4.5. Принцип конкуренции
Нормальная прибыль как часть дохода, произведенная использованием недвижимого имущества сверх и помимо издержек, представляет собой денежный стимул и вознаграждение за предпринимательскую деятельность, порождает конкуренцию. Извлечение группой предпринимателей избыточной прибыли из недвижимости порождает спрос на эту недвижимость и рост предложения данного типа недвижимости на данном рынке.
Ограниченность предложений земельных участков, обусловленная их уникальностью (включая местоположение), обеспечивает им несколько иную, чем всякая другая недвижимость, конкурентоспособность.
4.6. Принцип замещения
Стоимость объекта недвижимости определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект аналогичного качества и полезности.
4.7. Принцип сбалансированности и соответствия
Максимальная стоимость объекта недвижимости (земельный участок и его улучшения) достигается тогда, когда факторы производства экономически сбалансированы. Для каждого объекта недвижимости в процессе его использования существует теоретическая точка равновесия между стоимостью собственно земельного участка и объемом инвестиций в строительство зданий, сооружений и инженерное оборудование участка. Этот принцип используется при расчетах удельного веса стоимости собственно земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости.
При этом должен быть соблюден разумный уровень однородности архитектурного стиля, уровня удобств и услуг, совместимый характер землепользования объекта недвижимости, которые отвечают потребностям и ожиданиям локального рынка.
4.8. Принцип ожидания (предвидения)
Стоимость недвижимости, приносящей доход, определяется тем, какую чистую выручку (доход) от управления (использования) объектом, включая и выручку от последующей продажи объекта, ожидает потенциальный инвестор.
V. Основные методы определения рыночной стоимости
5.1. Рыночная стоимость определяется при помощи методов и процедур оценки недвижимости, отражающих основные характеристики объектов (участков) и наиболее вероятные условия, при которых они продавались бы на открытом рынке.
Наибольшее распространение имеют следующие методы оценки:
- метод прямого сравнительного анализа продаж (метод сравнения продаж);
- метод капитализации доходов (доходный метод);
- затратный метод.
Считается, что оценочные стоимости земельных участков, полученные различными методами, равнозначны. Однако при сравнении результатов, полученных различными методами, предпочтение следует отдать тем, которые исчислены с использованием более достоверной информации.
Каждый из данных методов может быть использован не только для экспертных оценок локальных объектов, но и при наличии достаточного массива данных о сделках для построения моделей рынка методами математической статистики с использованием прикладных программных продуктов.
5.2. Методы прямого сравнительного анализа продаж и капитализации доходов опираются на рыночные наблюдения и применимы как к земельным участкам с улучшениями (зданиями и сооружениями), так и без них.
5.3. Затратный метод применим к земельным участкам с улучшениями и наилучшие результаты в определении рыночной стоимости собственно земельного участка данный метод дает в случаях, когда улучшения имеют низкий процент износа или когда вклад улучшений в общую цену объекта недвижимости является относительно небольшим.
5.4. Каждый из применяемых методов приводит к получению различных стоимостных характеристик. В связи с этим проводится сравнительный анализ, позволяющий взвесить достоинства и недостатки информационных баз и каждого из использованных методов и установить окончательную оценку объекта на основании одного или нескольких методов.
VI. Метод сравнения продаж
6.1. Метод прямого сравнительного анализа продаж основывается на информации о ценах продажи аналогичных объектов и, следовательно, на принципе замещения.
Метод предполагает, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу объект недвижимости заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. Поэтому цены, уплаченные за схожие или сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого объекта или их группы.
Как показывает практика, метод прямого сравнительного анализа продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке данных о рыночных продажах аналогичных объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.
6.2. Метод включает сбор данных о реальных продажах, а также спросе и предложениях по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты - аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга.
После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта или их группы.
При корректировке фактических цен продаж сравниваемых объектов поправки производятся от сопоставимого объекта к оцениваемому. При этом как бы дается ответ на вопрос: "За какую сумму был бы продан сравниваемый объект, обладай он теми же характеристиками, что и оцениваемый объект?"
6.3. Основные этапы процедуры оценки при методе прямого сравнительного анализа продаж следующие:
- исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, спросе и предложениях по продаже объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки;
- отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях;
- подбор подходящих единиц сравнения (гектар, кв. метр, базовый или типичный участок) и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы сравнения;
- сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения проданных и продающихся объектов, на рынке по отдельным элементам, корректировка рыночных цен объектов, выбранных для сравнения;
- установление рыночной стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведение их к одному стоимостному показателю или группе показателей.
Далее >>>
|  |
